Norma pomiaru powierzchni użytkowej PN-ISO 9836
Czy deweloper doliczył do metrażu Twojego mieszkania powierzchnię pod trwałymi ścianami działowymi?
W wielu umowach deweloperskich cena lokalu była obliczana według powierzchni użytkowej ustalanej z odwołaniem do normy PN-ISO 9836. Spór pojawia się wtedy, gdy do tej powierzchni doliczono metry zajęte przez trwałe ściany działowe, a następnie pobrano za nie cenę jak za powierzchnię użytkową
Jeżeli Twoja umowa posługuje się podobnymi postanowieniami, warto sprawdzić, jak deweloper faktycznie policzył metraż i za jakie m² pobrał cenę.
Norma PN-ISO 9836 - co to jest?
PN-ISO 9836 to norma służąca do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych budynków. Od nowelizacji ustawy z 2026 roku jej stosowanie w umowach deweloperskich jest obowiązkowe, ale wcześniej miało charakter dobrowolny. Jej kolejne wydania były stosowane w praktyce inwestycyjnej i w dokumentach deweloperskich, a w części umów z okresu obowiązywania starszych przepisów deweloperzy sami włączali zasady normy do treści kontraktu (w takim przypadku pomimo dobrowolności tych norm w tamtym stanie prawnym, deweloperzy powodowali związanie się nimi wprowadzając je do treści kontraktów).
Kluczowe dla sporów o metraż jest rozróżnienie powierzchni użytkowej od powierzchni konstrukcji. Ze stanowiska PKN wynika, że kwalifikacja powierzchni zajmowanej przez ściany zależy nie od samej nazwy „ścianka działowa”, ale od jej charakteru: czy jest to lekka przegroda przewidziana do łatwego demontażu i ponownego montażu, czy trwały element podziału przestrzeni.
PKN wskazywał także, że wydania normy z 1997, 2015 i 2022 r. są w tym zakresie merytorycznie zbieżne. Oznacza to, że nie powinno się utożsamiać każdej wewnętrznej ściany działowej z elementem „nadającym się do demontażu”.
Jakie rodzaje przegród budowlanych przewiduje norma PN-ISO 9836?
W praktyce najważniejsze jest rozróżnienie dwóch kategorii:
- przegród stałych / trwałych, które tworzą trwały podział lokalu i których usunięcie wymaga robót budowlanych (np. wyburzenia ściany murowanej);
- przegród rzeczywiście demontowalnych – lekkich elementów typu przepierzenia, zaprojektowanych tak, aby można je było łatwo zdemontować i ponownie zamontować bez typowych robót budowlanych.
W interpretacji PKN z 2016 r. powierzchnię pod ścianami przeznaczonymi do łatwego demontażu zaliczono do powierzchni netto, natomiast powierzchnię zajmowaną przez ściany o charakterze trwałego podziału – do powierzchni konstrukcji. W materiałach jako przykład trwałych przegród wskazano m.in. ściany murowane.
PKN już w komentarzu do ww. normy z 2002 roku jednoznacznie przesądził tę kwestię. Ponadto w interpretacji z 2016 r. potwierdził, że powierzchnię pod ścianami przeznaczonymi do łatwego demontażu zalicza się do powierzchni netto, natomiast powierzchnię zajmowaną przez ściany o charakterze trwałego podziału – do powierzchni konstrukcji. W materiałach jako przykład trwałych przegród wskazano m.in. ściany murowane.
Norma PN-ISO 9836 dotyczy przede wszystkim sposobu określania i obliczania powierzchni oraz kubatury budynków. W tym celu uwzględnia różne przegrody budowlane, czyli elementy, które wydzielają lub ograniczają poszczególne przestrzenie budynku. Najbardziej podstawowy podział obejmuje przegrody zewnętrzne i wewnętrzne.
Przegrody zewnętrzne oddzielają wnętrze budynku od środowiska zewnętrznego – należą do nich przede wszystkim ściany zewnętrzne, dachy i stropodachy. Przegrody wewnętrzne znajdują się natomiast wewnątrz obiektu i służą do podziału jego przestrzeni, np. na mieszkania, pokoje, korytarze czy pomieszczenia techniczne.
Przegrody można również rozpatrywać ze względu na ich położenie i funkcję. Wyróżnia się przegrody pionowe, przede wszystkim różnego rodzaju ściany oraz poziome, takie jak stropy oddzielające poszczególne kondygnacje. Istotne jest również rozróżnienie elementów konstrukcyjnych i niekonstrukcyjnych. Ściany nośne są częścią konstrukcji budynku i przenoszą obciążenia, natomiast ściany działowe służą głównie do wydzielania pomieszczeń i zazwyczaj nie pełnią funkcji nośnej. W praktyce przegrodą może być więc zarówno masywna ściana zewnętrzna, jak i lekka ścianka oddzielająca dwa pomieszczenia.
Z punktu widzenia PN-ISO 9836 znaczenie przegród wynika przede wszystkim z tego, że wpływają one na sposób wyznaczania powierzchni i kubatury budynku. Norma określa zasady pomiaru przestrzeni ograniczonych przez takie elementy oraz pozwala odróżnić powierzchnię przeznaczoną do użytkowania od powierzchni zajmowanej przez elementy konstrukcyjne. Dlatego jej celem nie jest stworzenie szczegółowego katalogu wszystkich możliwych ścian, stropów czy dachów, lecz ujednolicenie sposobu mierzenia budynków, tak aby ich powierzchnie i kubatury można było określać według tych samych zasad.
Ponadto Polski Komitet Normalizacyjny w odpowiedzi na pytanie, czy na gruncie normy z 2015 roku powierzchnię użytkową oblicza się uwzględniając powierzchnię pod ściankami działowymi, przedstawił następujące stanowisko:
„Powierzchnię pod ścianami działowymi przeznaczonymi do demontażu (które z góry są projektowane, jako ściany typu przepierzenia, a więc nadające się do łatwego demontowania bez wykonywania typowych robót budowlanych) wlicza się do powierzchni kondygnacji netto, czyli w dalszej konsekwencji do powierzchni użytkowej. Powierzchnię kondygnacji zajmowaną przez ściany działowe nie przeznaczone do demontażu i ponownego montażu (czyli mające charakter trwałego podziału przestrzeni, jak np. ściany murowane) zalicza się do powierzchni konstrukcji.”
Data publikacji 2016-09-23 Sektor Budownictwa i Konstrukcji Budowlanych
KT 232 ds. Zasad Sporządzania Dokumentacji Projektowej w Budownictwie
Interpretacja postanowień PN- ISO 9836:2015-12 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych
„DEMONTOWALNA” NIE ZNACZY: „DA SIĘ JĄ WYBURZYĆ”
Jednym z najczęstszych punktów spornych jest znaczenie słowa „demontaż”. Sam fakt, że ścianę można technicznie usunąć, nie przesądza jeszcze, że jest ona przegrodą demontowalną w rozumieniu normy. W prawomocnym wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 24 kwietnia 2024 r. (IV Ca 1735/23) sąd odróżnił demontaż od robót wyburzeniowych i wskazał, że usunięcie murowanej ściany działowej w praktyce polega na jej wyburzeniu, a nie na rozłożeniu elementu w sposób pozwalający na jego ponowne użycie.
To rozróżnienie jest bardzo praktyczne: typowa ściana murowana, silikatowa czy wykonana jako trwały element wykończenia lokalu nie staje się „demontowalna” tylko dlatego, że przy użyciu narzędzi można ją rozebrać.
Kwestia dot. pojęcia „demontażu” w polskim prawie, w tym na tle normy PN-ISO w tego typu sprawach była wielokrotnie poddawana analizie w orzeczeniach sądów. Trafną argumentację zawarto m.in. w prawomocnym wyroku Sądu Okręgowego dla Warszawy-Pragi z dnia 24 kwietnia 2024 r. (IV Ca 1735/23) – należy przytoczyć poniższy fragment in extenso, bo dotyka on istoty problemu:
Pozwany w toku całego postępowania lansował tezę, że ściany oddzielające poszczególne pomieszczenia w lokalu powodów są ściankami działowymi, zaś ściany działowe wydzielają lokal w obrębie budynku. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić i to nie tylko dlatego, że pomija opisane wcześniej rozróżnienie pomiędzy ścianami nośnymi wewnętrznymi i zewnętrznymi oraz ścianami działowymi. Jest ono nieprawidłowe przede wszystkim z tego względu, że strona pozwana mylnie kwalifikuje ściany wewnętrzne w lokalu powodów niestanowiące ścian nośnych jako nadające się do demontażu.
Pojęcie demontażu nie zostało zdefiniowane w Polskiej Normie PN-ISO 9836: 1997. Jego objaśnienia próżno też szukać w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, która odwołuje się do niego w dwóch miejscach: w art. 3 pkt 5a, wyróżniającym jedną z cech przenośnego wolno stojącego masztu antenowego, jaką jest przeznaczenie składających się nań konstrukcji do wielokrotnego montażu i demontażu bez utraty wartości technicznej, oraz w art. 21a ust. 2 pkt 10, stanowiącym o robotach budowlanych prowadzonych przy montażu i demontażu ciężkich elementów prefabrykowanych. Już z tych przepisów można jednak wywnioskować, że mają one na względzie montaż w potocznym ujęciu, rozumiany jako połączenie ze sobą różnych elementów w gotową całość (zob. pl.wikipedia.org/wiki/montaz).
Demontaż jest więc procesem odwrotnym, obejmującym rozkładanie maszyn i urządzeń na części, tudzież zdejmowanie ich z miejsc, w których były zamontowane (zob. https://sjp.pwn.pl/slowniki/demontaz.html). Mimo braku osobnego wymienienia demontażu w art. 3 pkt 7 prawa budowlanego, określającego jakie prace zalicza się do robót budowlanych, nie można uznać, że jest on tożsamy z rozbiórką, o której mowa w tym przepisie. Fakt, że rozbiórka obiektu budowlanego może niekiedy obejmować demontaż części jego struktury celem jej ponownego wykorzystania (przeciwnie zatem niż wywodzą powodowie, nie są to pojęcia rozłączne), oznacza jedynie tyle, że jest pojęciem szerszym od demontażu i obejmuje także (a być może przede wszystkim) prowadzenie robót ściśle wyburzeniowych. Polegają one nie tylko na rozebraniu ściany, ale również doprowadzenie miejsc jej mocowania do ścian prostopadłych i sufitu, a także posadowienia na stropie, do właściwego stanu technicznego.
Nie jest też możliwe ponowne użycie wszystkich usuniętych elementów budowlanych. Istotą demontażu w potocznym ujęciu (a wobec braku definicji legalnej innego trudno nawet poszukiwać) jest natomiast rozłożenie określonego urządzenia na części w taki sposób aby można było ich użyć ponownie – a więc ponownie je zamontować. Usunięcie murowanej ściany działowej wymogu tego nie spełnia, albowiem w praktyce polega na jej wyburzeniu.
Stanowisko PKN i UOKIK
Prezes UOKiK zwrócił się do PKN w związku z rozbieżnościami dotyczącymi kwalifikacji powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi. W odpowiedzi PKN odwołał się m.in. do komentarza opracowanego już w 2002 r.
Komentarz wskazuje, że do powierzchni konstrukcji wlicza się powierzchnię zajmowaną m.in. przez ściany działowe, z wyjątkiem ścian przesuwnych lub przystosowanych do rozbiórki i ponownego montażu oraz innych lekkich przegród.
W sporach z deweloperami może pojawiać się argument, że skoro sposób prezentowania powierzchni mieszkań był przedmiotem zainteresowania UOKiK, to praktyka dewelopera miała zostać zaakceptowana przez Prezesa UOKiK.
Jednak tak naprawdę Prezes UOKIK nie zajmował się tym konkretnym problemem, np. w decyzji z 12 grudnia 2024 r. (RPZ 15/2024) wskazał, że kwestionowana praktyka miała charakter informacyjny. Urząd podkreślił zarazem, że nie kwestionował zakresu informacji przekazywanych konsumentom przez pryzmat sposobu interpretacji normy PN-ISO 9836:1997, a sama norma i sposób jej stosowania przez spółkę nie miały znaczenia dla oceny tej praktyki w tamtym postępowaniu.
To ważne: kontrola sposobu informowania konsumentów nie jest tym samym co potwierdzenie prawidłowości interpretacji normy technicznej przyjętej przez dewelopera.
W piśmie z 29 maja 2024 r. Prezes UOKiK przedstawił PKN problem dwóch różnych praktyk stosowanych na rynku. Według przytoczonej treści część deweloperów wliczała powierzchnię pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej, a część tego nie robiła.
Co szczególnie istotne z perspektywy nabywców, pojawiło się stanowisko, zgodnie z którym z punktu widzenia interesów konsumentów korzystniejsze jest drugie rozwiązanie, tj. niewliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej.
Prezes UOKIK wyraźnie uznał kompetencję Prezes PKN to rozstrzygnięcia powyższych kwestii.
W odpowiedzi Prezes PKN wskazała, co następuje:
- PKN od 2002 r. podtrzymywał jednolite stanowisko w zakresie interpretacji normy PN-ISO, powtórzoną w kolejnych wystąpieniach. Zgodnie z tym stanowiskiem interpretacja norm z 1997, 2015 i 2022 r. zawsze była taka sama i nigdy nie pozwalała na wliczanie do pow. użytkowej m2 znajdujących się pod ścianami działowymi znajdującymi się wewnątrz lokalu. Pojęcie ścianki demontowalnej zawsze oznaczało przepierzenia łatwe do przestawienia w dowolne miejsce w pomieszczeniu.
- Polskie Normy mogą być dobrowolnie stosowane przez strony umów, ale jak się je już wprowadza je do treści umowy, to strona, która ich nie przestrzega ponosi konsekwencje umowne (co ma miejsce dokładnie w tego typu sprawach, które omawiamy).
Dlaczego to wszystko może mieć znaczenie dla Twojej umowy z deweloperem?
Polskie Normy co do zasady mają charakter dobrowolny. Nie oznacza to jednak automatycznie, że deweloper może powołać się w umowie na konkretną normę, a następnie dowolnie określić wynikający z niej sposób obliczenia powierzchni.
Strony mogą umownie zobowiązać się do stosowania określonej normy, a wówczas niewykonanie umowy zgodnie z jej wymaganiami może oznaczać naruszenie postanowień samej umowy.
Warto to sprawdzić – przy obecnych cenach nieruchomości nawet niewielka różnica powierzchni może oznaczać roszczenie o zwrot istotnej części zapłaconej ceny.
Kto powinien skorzystać
z bezpłatnej analizy?
Każda osoba, która przed 2026 podpisała umowę deweloperską i występuje w niej wyraźne odniesienie do normy PN-ISO 9836 z 1997 r., ale pomimo to na rzucie lokalu wlicza się do pow. użytkowej także pow. pod ścianami działowymi (i oblicza cenę także od tej powierzchni). Ewentualnie, gdy w umowie pada określenie „powierzchnia rozliczeniowa” albo „powierzchnia sprzedażowa”.
W takich przypadkach warto zwrócić się do naszej Kancelarii po uzyskanie darmowej porady prawnej w tym zakresie.
Pomoc prawna przy pomiarach
według normy PN ISO 9836
Ocena sprawy nie powinna opierać się na jednym zdaniu z umowy. Trzeba zestawić kilka dokumentów i sprawdzić, czy są ze sobą spójne. W praktyce analizie powinny podlegać przede wszystkim:
- umowa deweloperska i jej aneksy;
- prospekt informacyjny;
- karta lub rzut lokalu;
- standard wykończenia;
- umowa przenosząca własność i końcowe rozliczenie ceny.
Na tej podstawie można ustalić, czy powierzchnia pod trwałymi ścianami została doliczona do metrażu rozliczeniowego, jaka liczba m² jest sporna oraz jaka część ceny odpowiada tej powierzchni. Dopiero potem można oceniać podstawę prawną i wysokość ewentualnego roszczenia.
Zawyżona powierzchnia użytkowa w umowach deweloperskich a norma PN-ISO 9836
W analizowanych przez naszą Kancelarię wzorcach umów różnych deweloperów powtarzał się podobny mechanizm: dokument odwoływał się do PN-ISO 9836, a następnie jako elementy „nadające się do demontażu” wskazywał ściany działowe. Jednocześnie z innych dokumentów – np. standardu wykończenia – wynikało, że ściany miały charakter trwały.
Jeżeli takie postanowienie zostanie w konkretnej sprawie uznane za niedozwolone albo okaże się sprzeczne ze sposobem, w jaki umowa odwołuje się do normy, możliwe jest dochodzenie zwrotu części ceny pobranej za sporne m². Podstawę takiego żądania stanowią przepisy o świadczeniu nienależnym (art. 410 k.c.). Każdorazowo wymaga to jednak oceny konkretnej umowy i okoliczności jej zawarcia.
Praktyczny sposób oszacowania wartości sporu jest prosty: liczba m² powierzchni doliczonej pod ścianami × cena 1 m² wynikająca z umowy. Jest to punkt wyjścia; ostateczna wartość roszczenia może zależeć także od treści rozliczeń i odsetek.
Norma PN-ISO 9836 - jak deweloperzy wykorzystują niuanse językowe?
Problem często nie polega na tym, że umowa wprost mówi „ściana murowana jest demontowalna”. Mechanizm bywa bardziej subtelny: dokument powtarza brzmienie normy, wymienia ściany działowe wśród elementów nadających się do demontażu, a następnie na rzucie lub w rozliczeniu traktuje wszystkie ściany wewnętrzne jako objęte tym wyjątkiem.
Tymczasem z materiałów PKN wynika, że decydujący jest charakter konkretnej przegrody. „Ścianka działowa” jest pojęciem funkcjonalnym i technicznym; nie każda przegroda oddzielająca dwa pokoje jest automatycznie lekkim elementem, który można rozmontować i ponownie ustawić. Dlatego należy czytać razem postanowienie umowy, rzut i opis technologii wykonania ścian.
Przykłady z opublikowanych analiz kancelarii pokazują trzy powtarzalne sygnały ostrzegawcze:
- ogólne odwołanie do normy PN-ISO 9836 połączone z zapisem o wliczaniu „ścian działowych” jako elementów demontowalnych;
karta lokalu, na której trwałe ściany zostały oznaczone jako powierzchnia wliczana do metrażu użytkowego; - standard wykończenia opisujący ściany jako murowane lub wykonane z trwałych materiałów, co pozostaje w napięciu z określeniem ich jako łatwo demontowalnych.
